Le rachat de crédit hypothécaire est une opération bancaire qui concerne les propriétaires de biens immobiliers (logement, terrain, bureau, local commercial…). Comme tout rachat de prêts, ce regroupement a ses taux d’intérêt. Ceux-ci sont calculés à partir du capital restant dû. Comment procéder pour effectuer le meilleur rachat de crédit hypothécaire et quel est le meilleur taux qu’on puisse obtenir ?
Que savoir sur le rachat de crédit hypothécaire ?
Cette opération de financement met en relation un propriétaire de biens immobiliers et un organisme de prêt. Cette solution consiste, pour le propriétaire d’un bien immobilier, à faire racheter plusieurs crédits par une banque. Le nouveau crédit est alors garanti par une hypothèque. Ce nouveau crédit peut servir à l’achat d’un bien immobilier mais pas forcément. On peut également utiliser ce nouveau prêt pour faire un prêt à la consommation ou réaliser un projet personnel.
Il est également possible de demander une somme d’argent supplémentaire, c’est à dire une trésorerie complémentaire au prêt afin de réaliser des travaux, s’offrir une auto, faire un voyage, payer des réparations, investir dans de l’électroménager… Les biens immobiliers mis en garantie peuvent être vendus par l’établissement lorsque le souscripteur ne parvient pas à honorer ses engagements : on parle alors de défaillance de l’emprunteur. Le rachat de crédit hypothécaire peut avoir des conséquences catastrophiques pour le demandeur c’est pourquoi il est important de réaliser cette opération de financement en toute connaissance de cause.
Les biens immobiliers sur lesquels sera pris une hypothèque peuvent être personnels comme à usage professionnel. Le propriétaire d’un bien immobilier peut avoir recours à un tel regroupement dans le but d’acquérir un nouveau bien immobilier. Un tel financement auprès d’une banque peut également lui permettre de régler un endettement ou de réduire le montant de ses mensualités. On exige ici la présence d’un notaire. Les services de ce dernier représentent un certain pourcentage du montant total des frais. Il est donc important d’en tenir compte ainsi que le montant de l’assurance.
Le rôle du notaire est de prodiguer des conseils sur la transaction. Il explique au propriétaire les avantages et surtout les risques encourus par un souscripteur qui souhaite racheter ses crédits en prenant une hypothèque sur un bien immobilier. En effet, en cas de défaillance concernant le remboursement de ses échéances le ou les biens immobiliers mis en gage pourront être saisis par l’organisme prêteur et vendus. Cette opération ne nécessite pas un transfert de compte. Le propriétaire peut donc conserver ses livrets dans un établissement bancaire et effectuer le rachat dans une autre banque. Dans le cas où les premiers crédits feraient déjà intervenir une hypothèque, le rachat de crédit reconduira la même garantie.
Avantages et risques liés à un regroupement de crédit avec hypothèque
Le rachat de crédit avec une hypothèque permet de mettre en confiance les banques concernant le remboursement des mensualités. Grâce à la possibilité de vendre le bien immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur, les banques ont la certitude d’entrer dans leurs frais en recouvrant leurs créances. Pour les demandeurs de financement, l’hypothèque est un atout. En effet, elle peut accroitre les chances d’un dossier de demande de rachat de crédit par rapport à d’autres.
L’hypothèque permet l’obtention d’une restructuration de dettes avec plus de facilité. Dans ce cas l’établissement bancaire s’intéressera peu ou pas à la situation du demandeur. Contrairement à un regroupement de prêts classiques où les revenus du demandeur et sa situation est analysée de près, pour ce nouvel emprunt ce qui est important dans le dossier, c’est la valeur en euros du ou des biens immobiliers mis en gage.
En plus de bénéficier de conditions et critères moins limitatifs, le demandeur peut aussi investir dans de nouveaux projets. Regrouper différentes dettes allège de manière considérable la mensualité de remboursement. Ainsi, le souscripteur peut faire face à d’autres obligations urgentes. Les risques de surendettement se trouvent alors atténués. L’hypothèque fonctionne comme une sorte d’assurance qui garantit la banque contre un défaut de paiement.
Il est cependant important de bien comprendre que la baisse des mensualités de remboursement n’est possible que via un allongement de la durée de l’emprunt. Le souscripteur paiera certes moins mais pendant plus d’années ce qui au final augmentera le coût total du crédit. Il est utile de faire des simulations et de déposer son dossier auprès de plusieurs établissements prêteurs afin de choisir le taux d’intérêts le plus faible pour son emprunt. Ce dernier est calculé selon le capital restant dû.
Sachez que la durée du prêt a un impact sur le taux d’intérêt. Plus la durée sera courte, plus le taux d’intérêts sera faible. Cependant plus la durée sera courte, plus les mensualités de remboursement seront élevées… De nombreux demandeurs préfèrent passer par un courtier afin d’avoir des conseils pour choisir un financement, un taux, une durée ou pour effectuer une renégociation de leur prêt. Le courtier pourra également renégocié pour vous le remboursement anticipé de ce nouvel emprunt sans frais.
Si le rachat de crédit hypothécaire est considéré par beaucoup comme une option favorable, il est important d’être conscient de ses inconvénients et de ses risques non négligeables. Les inconvénients d’un tel rachat résident d’abord dans la difficulté de sa mise en place. L’organisme de prêt procède à une estimation en euros du bien immobilier personnel du demandeur. En fonction du montant estimé, la banque va déterminer un taux pour racheter les crédits. S’il s’agit d’un rachat d’emprunts par une nouvelle institution bancaire, un transfert de compte peut être recommandé. Une telle opération entraine généralement une longue procédure administrative.
Le deuxième désavantage concerne les frais qu’engendre la procédure. Les honoraires du notaire constituent une charge pour l’emprunteur. Les taxes de l’État, les débours et éventuellement les frais de levée d’hypothèque sont d’autres dépenses auxquelles l’emprunteur doit faire face. Au nombre des inconvénients du rachat, le plus grand demeure le risque de perdre sa maison ou son appartement.
En cas d’incident de remboursement, l’établissement de prêt a le droit de saisir les biens et les vendre aux enchères. Un tel risque est permanent et peut survenir à tout moment. Un emprunteur peut rembourser régulièrement ses crédits sur une longue période et avoir des difficultés seulement pour les derniers mois. Même dans une telle situation, le risque d’être dépossédé de ses biens demeure.
Comment mettre en place un rachat de crédit avec hypothèque ?
Il est important de préciser que le rachat de crédit avec prise d’hypothèque est exclusivement réservé aux propriétaires de biens mobiliers. En plus de posséder un bien immobilier, il faut avoir au moins un crédit de consommation en euros en cours. La catégorie ou la situation professionnelle n’est pas un critère d’éligibilité. Ainsi, des salariés, des opérateurs économiques, et même des retraités peuvent demander un rachat de crédit avec une hypothèque.
La procédure de rachat de crédit classique est caractérisée par une étude approfondie du profil du demandeur. La banque a l’objectif de vérifier la faisabilité du projet de l’emprunteur en terme de coût par rapport à son taux d’endettement. Pour ce faire, elle évalue d’abord le total de tous les crédits. Ensuite, elle s’intéresse aux revenus de l’emprunteur, ses charges, son niveau d’endettement, ses nouveaux besoins…
La validation de la demande dépend essentiellement de la valeur du bien à hypothéquer. Après ces différentes formalités, la banque fait une proposition à l’emprunteur. Ce dernier dispose d’une dizaine de jours pour réfléchir sur l’offre de financement. La réponse peut être envoyée à l’organisme bancaire à partir du onzième jour. Un contrat signé peut subir une rétraction. Le délai d’annulation est de quatorze jours après la signature.
Dès que l’offre est acceptée, l’emprunteur doit signer la garantie d’hypothèque par acte notarié. Le déblocage des fonds se fait conformément à la planification établie dans le contrat de prêt.
Obtenir le meilleur taux pour son rachat de crédit
Le taux d’intérêt pour un rachat de crédit hypothécaire n’est pas uniforme. Il peut varier considérablement d’une banque à une autre. Pour cette raison, il est conseillé de demander les devis de plusieurs organismes de prêt et de faire une simulation en ligne. Il ne sert à rien de se précipiter dans le choix d’offre. L’emprunteur peut aussi engager un courtier pour opérer un choix judicieux pour la renégociation ou le rachat de ses emprunts. L’objectif est de choisir l’offre la plus attrayante. N’oubliez pas de prendre en compte les frais liés à l’assurance emprunteur et à la prestation du notaire. Vous pouvez compter sur votre courtier pour renégocier une offre de prêt.
Si les crédits sont récents, il est conseillé de faire des simulations en ligne. La simulation en ligne consiste à remplir un formulaire en renseignant les informations sur son profil : ses revenus, ses crédits en cours, ses différentes dettes… Ces informations sont traitées par un expert qui renvoie le résultat dans de brefs délais. Par ce moyen, le demandeur reçoit les taux proposés par plusieurs structures et peut effectuer le meilleur choix. Pour comparer deux offres, vous pouvez utiliser un indice neutre, à savoir le TAEG. Le taux étant calculé dans tous les cas à partir du capital restant dû. Si cet indice permet de faire des comparaisons entre des offres, n’oubliez pas de prendre en compte le montant de l’assurance à régler avant de faire votre choix afin de prendre en compte le coût total pour chaque proposition. Pensez également à inclure dans votre contrat une clause vous permettant de faire un remboursement anticipé gratuitement.
L’emprunteur doit s’assurer que l’écart entre l’ancien taux d’intérêt et celui qu’il vise actuellement est supérieur à 1 %. Avec le nouvel établissement de prêt, il faut également renégocier les divers frais afin d’obtenir une réduction par rapport aux anciens. L’échéance de règlement doit aussi faire objet de négociation.
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